РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 2010 ГОД – РЫНОК ПЕРЕХОДИТ ПОД УПРАВЛЕНИЕ БАНКАМИ.
С самого начала программы «Доступное жильё», государство старалось повысить доступность жилья для россиян, и кажется, сейчас для этого наконец создаются условия. Но давайте посмотрим, как формировался рынок в последние несколько лет.
Основной тезис моей статьи хочется вынести в преамбулу – в 2010 году мы движемся к регулируемому рынку жилой недвижимости, и регулироваться он будет государством. Правда механизм регулирования будет рыночным – через условия ипотечного кредитования заёмщиков. И это только начало.
С самого начала программы «Доступное жильё», государство старалось повысить доступность жилья для россиян, и кажется, сейчас для этого наконец создаются условия. Но давайте посмотрим, как формировался рынок в последние несколько лет.
В 2008- 2009 годах практически во всех сегментах рынка жилой недвижимости проявились кризисные явления. С момента пика цен на рынке в сентябре 2008 года, к настоящему времени цены упали на 25% (в рублях). За это время и сам рубль девальвировался на 15% относительно би-валютной корзины ЦБ (смотрите график №2). Иными словами, для людей имеющих сбережения в валюте, квартиры подешевели на 40%, а в момент наибольшего ослабления рубля (1 кв. 2009 года) падение цен доходило до 55% (здесь 39% - это доля девальвации).
Однако такое сильное снижение цен не принесло рынку долгожданного оживления, и начиная с сентября 2009 года цены на вторичном рынке недвижимости замерли в ожидании перемен.
Кризис на рынке оказался затяжным, и когда уже можно было ожидать нового роста цен, этого не произошло, хотя отложенный спрос продолжал копиться и по всем законам Питерского рынка недвижимости должен был реализоваться в оживлении рынка и росте цен. Однако при отсутствии на рынке денег (своих или заёмных) оживление рынка пошло «малобюджетным» путём, и рынок вернулся к обменам с доплатой (как в СССР, когда не происходило продажи квартиры). Финансовым обеспечением таких операция явились личные сбережения граждан, и ипотечные кредиты которые выдаются на доплату при обмене. (Сумма выдаваемого кредита резко снизилась – по статистике, в среднем на 50%.).
По данным Санкт-Петербургского АИЖК, если в I квартале 2009 г. было выдано порядка 700 кредитов на сумму 1,4 млрд. рублей, то за тот же период 2010 г. их выдано почти 1000 на сумму 1 млрд. рублей. (средний кредит снизился за год с 2 млн. руб. до 1 млн. руб.). Эксперты отмечают, что в 2010 г. стоит ожидать снижения первоначального ипотечного взноса, а также дальнейшего понижения процентных ставок. Уже сегодня средняя ставка по федеральному стандарту АИЖК составляет 10,5%, а средняя ставка в «Сбербанке» - 12% (эффективная ставка по рынку пока 14%). Самые смелые прогнозы на конец 2010 года озвучивают ставку 8% (это прогнозы «Сбербанка»).
Таким образом, на рынке квартир в I кв. 2010 года наблюдается оживление, которое при существующем ограниченном доступе к кредитованию не позволит ценам на недвижимость расти. Существующая рыночная ситуация был сформирован целым рядом факторов, влияющих на участников рынка:
ЖЕСТКАЯ КРЕДИТНАЯ ПОЛИТИКА ВЛАСТЕЙ
Власти уже не повторят ошибки 2007- 2008 годов, когда банковский сектор выбросил на рынок недвижимости колоссальные средства, которые в условиях ограниченного предложения сформировали избыточный спрос и резкий, 2-х кратный рост цен. В нынешней ситуации резкое снижение %% по ипотеки без одновременного увеличения предложения ликвидного жилья приведёт опять к росту цен, что нежелательно. Поэтому % будут снижать постепенно, стремясь выровнять объём платежеспособного спроса и объём предложения, за счёт нового строительства. Кризис оказался на руку властям, т.к. вытеснил с рыка ипотечного кредитования мелкие частные банки (до 500 банков выдавало кредиты в период ипотечного бума), и сконцентрировал ипотечное кредитование в десятке крупнейших банков (а реально в пятёрке), которые ведут скоординированную с правительством кредитную политику. Это очень значимый фактор, ограничивающий разогрев рынка. Повторно надуть пузырь 2007-2008 годов сейчас уже невозможно – госбанки, выдающие 2/3 ипотечных кредитов не дадут этого сделать.
УЛУЧШЕНИЕ СОСТОЯНИЯ ЭКОНОМИКИ
В 2010 году произошла стабилизация цен на нефть, поток «нефтедолларов» начал снова набирать силу. По оценкам экспертов, до конца года цена за баррель нефти достигнет 100 USD. Улучшается общая ситуация с доходами населения (они больше не падают), произошла корректировка курса рубля к би-валютной корзине, рубль укрепился в «разумных» приделах. Все эти факторы позволяют людям с большим оптимизмом смотреть в будущее, в том числе и вкладывать средства в недвижимость.
ВЫТЕСНЕНИЕ С РЫНКА ЖИЛЬЯ «ИНВЕСТОРОВ»
Кризис принес разочарование многим «инвесторам», вложившимся в недвижимость и землю. В настоящее время их активы существенно обесценились, а земельные активы (особенно в с/х земле) сейчас просто неликвидны.
Сдувание пузырей на отечественных рынках совпало с модой приобретать недвижимость за рубежом, однако последняя «Ярмарка Недвижимости» прошедшая в конце марта 2010 в СКК показала, что предложение избыточно, а спрос минимален. Иными словами кто хотел приобрести недвижимость в Болгарии, Черногории и т.п. странах это уже сделали, а остальным это не интересно.
Реальной альтернативой частным инвестициям стали банковские вклады, которые предлагали в конце 2009 – начале 2010 годов до 15 – 16% годовых. Собственно именно в банки «инвесторы» и вложили свои сбережения, которые ещё и застрахованы государством. Как результат – на рынке сейчас присутствуют в основном конечные покупатели, которые приобретают жильё для себя, для проживания.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖНЕЙ ГРАНИЦЫ ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
На вторичном рынке, это скорее психологический фактор – каждый владелец квартиры не хочет продавать её дешево, а в условиях обменных цепочек, нет гарантии, что дав скиду покупателю, ты получишь такую же скидку от своего продавца. Поэтому все упорно не хотят давать скидки, зачастую торг идёт за пару сотен долларов. Те, у кого сдают нервы и кто готов продать дешево но быстро (на 10 – 15% дешевле рынка) обычно срезу выкупаются рилтерскими агентствами для последующей перепродажи «по рыночным» ценам.
Помимо этого первичный рынок тоже оказывает определённое влияние на ценообразование на вторичке (в сегментах квартир аналогичных по потребительским качествам). У строителей есть себестоимость, которая начинается от 30 тыс. руб./м2 при строительстве на городской земле и проведении инженерной подготовки и строительстве социальных объектов за счёт города. При обычной схеме реализации проектов, себестоимость начинается от 55 – 60 тыс. руб./м2. Строители не заинтересованы в падении цен на квартиры ниже существующего сейчас уровня, т.к. текущие цены вынуждает балансировать на грани себестоимости.
ЗАДАЧА ДЕВЕЛОПЕРАМ - УВЕЛИЧЕНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПОСЛЕ КРИЗИСНОГО СПАДА
В настоящее время банки в Санкт-Петербурге заняты кредитованием застройщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации из-за кризиса и испытывающих трудности с завершением объектов. Но в 2010 – 2011 годах в любом случае будет существенно снижение объёмов сдачи квартир от достигнутого в 2006 – 2007 годы уровня 3 000 000 м2. Перед городом стоит задача стимулирования нового строительства для удовлетворения спроса. Только новое строительство может снять остроту жилищной проблемы в городе, но здесь надо удержаться между двумя крайностями:
- избыток денежных средств при дефиците предложения приводит к бешеному росту цен на квартиры и делает их малодоступными для большинства населения (2007 год).
- недостаток денежных средств при сложившихся высоких ценах приводит к остановке продаж у строителей. Заказчиком становится город, который строит для социально незащищённых групп населения (2009 год).
- баланс между объёмом предложения и доступностью кредитных средств очень индивидуален и зависит от региона. Банкам придётся разрабатывать региональные ипотечные программы, но сейчас по Петербурге баланс вроде достигнут! Уже два квартала цены не растут, а продажи у строительных компаний в целом идут неплохо, вторичный рынок оживился – люди живут по средствам. ВОПРОС – сколько надо вывести жилья на рынок Петербурга, что бы скомпенсировать рост спроса, при снижении ставки ипотеки на 1%, и не вызвать при этом роста цен? Хороший вопрос для банковских аналитиков!
ПЕРСПЕКТИВЫ НА 2010 ГОД
С вероятностью почти 100% нас ожидает долгое и постепенное реформирование рынка недвижимости под контролем властей. Контроль будет осуществляться посредством регулирования доступности кредитов (%% по кредитованию, величина начального взноса, требования к заёмщику и т.п.). Реально только ~10 (а точнее 5) банков выдаёт ипотечные кредиты и все они подконтрольны или координируют свою политику с Правительством России. Именно для сохранения баланса спроса и предложения, ожидать резкого снижения % по ипотечным кредитам с текущих «эффективных» 14% не стоит. Это позволит достаточно долго сдерживать цены на текущем уровне.
Однако есть способ снизить % по ипотечным кредита на новостройки. Последние события на рынке недвижимости, связанные с вхождением банков в акционерный капитал девелоперских компаний, либо с получением контроля над отдельными объектами недвижимости постепенно меняют модель девелоперского бизнеса. Покупка Сулейманом Керимовым пакета акций ГК ПИК, судебные тяжбы корпорации «Миракс групп» и ряда других компаний с Альфа-банком, выкуп ВТБ 20% девелоперской «дочки» корпорации — компании «Система-Галс», и получение опциона еще на 31%, приобретение ВТБ контрольный пакет акций ЗАО «Донстрой Инвест» - всё это наводит на мысль, что основными игроками в строительной отрасли могут стать созданные банками инвестиционные компании. Такими структурами, в частности, уже обзавелись ВТБ и Сбербанк, которые будут финансировать стройки.
Государственные банки последний год активно скупают девелоперские компании и можно ожидать, что после корректировки скупленных активов в сторону сегмента «доступное жильё» государственные банки (ВТБ, Сбербанк) начнут реализацию своих масштабных проектов по жилищному строительству. Контролируя весь цикл строительства, банки существенно снижают свои риски, что позволит им снизить %% до 7 – 8% что существенно увеличит платёжеспособный спрос и позволит им быстро реализовать масштабные проекты на первичном рынке. Собственно это и станет рождением программы «Доступное жильё» на первичном рынке.
Но заметьте – цену они скорее всего снижать не будут (продадут по 70 – 80 тыс./м2 как уже сейчас происходит), а вот доступность кредитов повысят за счет снижения % ставки и смягчению требований к заёмщику.
Вторичный рынок ещё долго (2 – 3 года точно) будет развиваться самодостаточно, почти не ощущая влияния первичного рынка (здесь скажется провал 2008 – 2009 годы, когда закладывалось очень мало новостроек). Сделки на вторичном рынке будут занимать, более 80% всех сделок с недвижимостью, и в силу из более высокой рискованности, ипотечный % по ним будет снижаться мало.
Если текущая кредитная политика властей продолжится в 2010 году, то можно ожидать роста рублёвых цен (при стабильной ситуации с би-валютной корзиной) не более 5 - 10% за год (до 85 – 90 тыс. руб./м2). Произойдёт это за счёт смягчения кредитной политики и улучшения финансового состояния экономики, увеличения доходов людей. Надеемся, что у государственных мужей хватит мудрости, не допустить надувания ещё одного пузыря на жилищном рынке.
Дальнейший активный рост цен на квартиры невыгоден власти, которая старается проводить политику «доступного жилья», а дальнейшее снижение цен невыгодно строителям и собственникам жилья. Мы надеемся, что 2010 год станет годом реального развёртывания программы «Доступное жильё» за счёт выхода государственных банков на рынок строительства, в качестве девелопер. Какой из банков первым запустит свою программу? Ближайший год это покажет.
Миронов Дмитрий Генеральный Директор «Питер Девелопмент» , 11.06.10
